Kantoren gaan weer als zoete broodjes in Silicon Valley
De enorme groei van Apple zorgt voor toestanden op de kantorenmarkt in Silicon Valley die sinds de dotcom-bubbel niet meer zijn voorgekomen, schrijft persbureau Bloomberg. Leegstand nam vorig jaar af met 251.000 vierkante meter, huurprijzen stegen gemiddeld 11% tot tegen de $400 per vierkante meter.
Zo zorgde Apple in zijn eentje voor een halvering van de leegstand in Sunnyvale, toen het circa 100.000 vierkante meter kwam huren in de buurgemeente van Cupertino, waar het hoofdkantoor staat. Vastgoedmakelaars houden er rekening mee dat Apple dit jaar voor nog eens 60.000 tot 70.000 vierkante meter in de markt is.
Inmiddels heeft de heropleving van de kantorenmarkt ook al weer de eerste speculatieve bouwprojecten opgeleverd, projecten die zijn gestart zonder dat daarvoor op voorhand een huurder is gevonden.
Apple zelf laat ook een nieuw hoofdkantoor met een kwart miljoen vierkante meter oppervlak bouwen. Het cirkelvormige bouwwerk op 70 hectare grond voor 12.000 werknemers. De presentatie van het door de beroemde Britse architect Norman Foster gemaakte ontwerp was een van de laatste publieke optredens van Apple oprichter Steve Jobs voordat hij begin oktober overleed. Het project ligt momenteel bij de gemeentelijke overheid voor goedkeuring. Een fors deel van de ruimte die Apple nu huurt, is voor huisvesting om de periode tot de oplevering van het nieuwe hoofdkwartier te overbruggen.
Logistiek vastgoed geliefder bij belegger
Beleggers in Nederland staken vorig jaar hun geld vaker in logistiek vastgoed en andere bedrijfsruimte.
Het aandeel van die beleggingen in dergelijk vastgoed in het totaal in 2011 belegde bedrag nam toe tot 17%. Een jaar eerder was dat nog 12%.
Dat komt overigens ook doordat het totale transactievolume van de beleggingen daalde, zegt vastgoeddienstverlener Cushman & Wakefield. De consultant bracht een rapport uit over de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt onder de naam Guide to Logistics.
Volgens dat rapport presteerde de logistieke markt, ondanks de verslechterde economische situatie, vorig jaar goed op zowel de gebruikers- als de beleggingsmarkt. Het dal waarin de economie nu verkeert, zal zeker negatieve gevolgen voor de transportsector hebben. Dat is in principe ook ongunstig voor beleggers in logistiek vastgoed.
Mogelijkheden liggen er wel, zegt Cushman & Wakefield, dank zij de toenemende internetverkopen, die een groeiende vraag naar hoogwaardige logistieke oplossingen meebrengen. Verder zijn marktspelers op zoek naar opslagruimte voor grondstoffen, die nu minder waard zijn dan in perioden van economische bloei.
De consultant constateert dat gebruikers nog steeds zoeken naar nieuwe hoogwaardige logistieke centra, maar zich daarbij niet willen vastleggen op een langdurige contractuele huurperiode. Ze willen contracteren op de korte termijn. Dat maakt het moeilijker hoogwaardige logistieke bedrijfsruimte te ontwikkelen. Daarvoor lijkt nu een middenweg te zijn gevonden in de vorm van vijfjarige contracten. Dit jaar moet blijken of hier werkelijk de oplossing ligt.
Lees het rapport hier: Guide to Logistics.pdf
Huren topkantoren opnieuw gestegen
Huren van topkantoren zijn wereldwijd in het vierde kwartaal met 0,8 procent gestegen. De tophuren op de mondiale kantorenmarkt stegen voor het achtste opeenvolgende kwartaal. Dat meldt Jones Lang Lasalle (JLL) op basis van zijn Global Office Index en Global Market Perspective. Vergeleken met het vierde kwartaal van 2010 bedraagt de toename 6 procent. De leegstand is wereldwijd met 13,6 procent gedaald tot het laagste niveau in de afgelopen twee jaar.
‘De meeste vastgoedmarkten in de wereld handhaven zich goed en laten een opmerkelijke veerkracht zien, met name in de BRIC-landen’, aldus Jeremy Kelly, hoofd van het Global Research-team bij Jones Lang LaSalle. BRIC staat voor Brazilië, Rusland, India en China. Ook Canada, Australië, Duitsland en de landen in Noord-Europa tonen ‘sterke cijfers’, stelt Kelly. ‘Nu de vastgoedmarkten in de grote financiële centra minder hard groeien, zorgt een beperkte ontwikkelpijplijn ervoor dat deze niet te veel uit balans raken.’
De Global Office Index van Jones Lang LaSalle volgt de huuractiviteiten op toplocaties in de 81 grootste kantorenmarkten in Noord- en Zuid-Amerika, Azië/Pacific en Europa. De huurprijzen stegen in het vierde kwartaal van 2011 het sterkst in Noord- en Zuid-Amerika, met een toename van 1,2 procent ten opzichte van het kwartaal ervoor. De markten in Azië/Pacific zagen de huurstijging teruglopen van 2,5 procent in het derde kwartaal tot slechts 0,9 procent in het vierde kwartaal. Op de Europese kantorenmarkten was er, ondanks de negatieve economische ontwikkelingen, een lichte verbetering: de huur nam met 0,4 procent toe.
Taxaties leegstand kennen geen fundament
Leegstaande kantoren zouden structureel moeten worden gewaardeerd op highest and best use (HBU) bij alternatieve gebruiksfuncties. Dat is een betere waarderingsmethode dan de huidige gebruikelijke huurinkomstenbenadering die de gerenommeerde taxateurs hanteren bij het bepalen van de waarde van vastgoed dat leeg staat.
Bijna 15% van de kantoren in Nederland staat momenteel leeg. Een groot deel hiervan is in eigendom van de pensioenfondsen en verzekeraars of dient als onderpand voor door banken gestelde hypotheken. De waardering van dit vastgoed, waar een deel van onze pensioenpremies, verzekeringspremies en spaargelden in is belegd, is echter gebaseerd op drijfzand. Gangbare taxaties voor leegstaand vastgoed zijn veel te hoog en niet goed gefundeerd. In het Fd van vrijdag 3 februari pleit Jan Sijbrand (DNB) daarom voor een betere en transparantere waardering van vastgoed.
Opname kantoorruimte stijgt 10 procent
De opname van kantoorruimte in Nederland is vorig jaar gestegen met 10 procent. De totale kantooropname over 2011 wam uit op 1,12 miljoen vierkante meter, tegen ruim 1,01 miljoen vierkante meter het jaar ervoor. Dit blijkt uit data van Vastgoedmarkt, die op continue basis worden bijgehouden door het eigen researchteam.
De listings van alle in het aanbodonderzoek opgenomen locaties kunnen abonnees van Vastgoedmarkt lezen in het digimagazine Aanbod 2012.
De totale kantooropname over 2011 van 1,12 miljoen vierkante meter is exclusief kortlopende contracten, onderverhuren, sale-and-leasebacktransacties en contractverlengingen. Als wel rekening wordt gehouden met de beschikbare cijfers over onderverhuur, kortlopende huurcontracten (minder dan vijf jaar), en sale-and- leasebackconstructies komt de opname van kantoorruimte over 2011 uit op ruim 1,73 miljoen vierkante meter tegen 1,59 miljoen vierkante meter in het jaar daarvoor.
Het aantal contractverlengingen steeg in 2011 vergeleken met 2010 met 15 procent. Er werd voor ruim 532.000 m2 aan contractverlengingen gesloten. In 2010 werd er voor 461.500 m2 aan huurverlengingen gerealiseerd. De trend is nog steeds dat veel huurders blijven zitten. Het aantal sale-and- leasebacktransacties nam in 2011 toe. In 2010 betrof het een omvang van 28.500 m2, eind 2011 bedroeg die omvang ruim 35.000 m2. Dit is een stijging van 24 procent.
Het aanbod van kantoorruimte in Nederland over 2011 is volgens de cijfers van de cijfers van Vastgoedmarkt met einddatum 15 december 2011 en vergeleken met 2010 gestegen met 8 procent tot 7,02 miljoen vierkante meter. Het betreft hier het geregistreerde aanbod dus niet objecten waarvan al bekend is dat die vrij zullen komen. Vorig jaar bedroeg de stijging van kantooraanbod 16 procent vergeleken met 2009. Eind 2009 bedroeg het aanbod van kantoorruimte 5,6 miljoen vierkante meter, eind 2010 steeg dit naar ruim 6,5 miljoen vierkante meter.
Als de aanbodcijfers van de afgelopen acht jaar op een rij worden gezet, kan worden geconstateerd dat het aanbod zich beweegt tussen de 5,2 miljoen vierkante meter in 2003, bijna 6 miljoen vierkante meter in 2005 en ruim 7 miljoen vierkante meter in 2011. Vanaf 2003 is er per saldo sprake van een stijging met ongeveer 40 procent. Vergeleken met de stand per ultimo 2000 toen het aanbod 2,4 miljoen vierkante meter bedroeg, bedraagt de stijging zelfs 130 procent. Hiermee komen de huidige zorgen over het overaanbod op de markt in een duidelijk perspectief te staan. Zie hiervoor ook de analyse over de beleggingsmarkt voor (commercieel) vastgoed in 2011 elders in deze editie.
De gemiddelde huurprijs voor het aanbod van kantoorruimte is licht gedaald namelijk 127 euro per vierkante meter. In 2010 lag de gemiddelde huurprijs op 129 euro per vierkante meter. De hoogste gemiddelde huurprijs van de afgelopen jaren was 140 euro per vierkante meter in 2007 en 137 euro per vierkante meter in 2008. De daling van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter is in heel Nederland geconstateerd. In de regio Amsterdam bedraagt de gemiddelde huurprijs het hoogst in Nederland, namelijk 179 euro per vierkante meter. Ook dit geeft aan dat de huidige markt er een is van huurders, eindgebruikers. Daarnaast kan worden opgemerkt dat er nog steeds incentives worden gegeven om potentiële huurders over de streep te trekken, maar dat beleggers én huurders er steeds meer de voorkeur aan geven uit te gaan van een reële huur. Dat heeft ook een neergaand effect op de gepubliceerde huurprijzen.
Abonnees kunnen het volledige aanbodonderzoek lezen op de website van Vastgoedmarkt: Lees hier het aanbodonderzoek
