Prijs onder de taxatie
Dat is goed nieuws voor huurders, maar een tegenvaller voor verhuurders, die de waarde van hun panden al zien dalen door de crisis.
Gisteren kocht een nog onbekend private-equityhuis voor €50 mln een portefeuille Nederlands vastgoed. Het gaat om de 'Orange Portfolio' van 23 panden - overwegend kantoren maar ook winkels en fabrieken - met een oppervlakte van 112.000 vierkante meter en 22,5% leegstand. De gebouwen staan vooral in provincieplaatsen als Beverwijk, Almere-West en Nieuwegein.
De prijs die voor de Orange Portfolio is betaald, ligt volgens betrokkenen tientallen procenten onder de jongste taxatie. Het is de tweede keer in korte tijd dat private equity tegen een forse reductie Nederlands kantorenvastgoed koopt. Vorige maand ging de portefeuille van Uni-Invest met een korting van 40% van de hand.

Profiteren van lage prijzen
Volgens een gerenommeerde Amsterdamse vastgoedspecialist zitten meer private-equityhuizen op het vinkentouw om hun slag te slaan op de Nederlandse kantorenmarkt. ‘Volgende week leiden we bijvoorbeeld alweer groepjes geïnteresseerde Britten langs de kantorenterreinen in de polder.’
De investeerders hopen te profiteren van lage prijzen wanneer kantooreigenaren moeten verkopen, omdat ze herfinanciering van hun panden niet rond krijgen. Tegelijkertijd zijn er weinig andere kopers in de markt.

Prijzenslag om de huurder
Als private-equitykopers de kantoren tegen bodemprijzen verkrijgen, hebben ze ruimte om te stunten met de huren. De nieuwe eigenaren van Uni-Invest hebben in een presentatie aan schuldeisers al aangekondigd na een opknapbeurt de huren fors te verlagen, om zo huurders uit omliggende kantoren weg te kapen. De partij die was betrokken bij de deal van gisteren zal dezelfde strategie volgen, stelt Jasper Groothuis van vastgoedspecialist Cushman & Wakefield die bij de transactie heeft geadviseerd.
Nard Schuddebeurs van Jones Lang LaSalle verwacht dat private- equityhuizen zo een prijzenslag om de huurder veroorzaken. ‘Als eigenaar van een kantoor op een B-locatie zul je mee moeten wanneer de buurman de prijzen drastisch verlaagt. Anders loopt de huurder naar het leegstaande pand aan de overkant.’

Renteverplichtingen
Het is echter de vraag of vastgoedbezitters wel zo ver kunnen zakken met hun huurprijzen. Eigenaren hebben de huidige huurinkomsten nodig om te voldoen aan de renteverplichtingen over de leningen waarmee zij de panden hebben gefinancierd. Volgens Huib Boissevain, directeur van vastgoedfondsaanbieder Annexum, is het minimumhuurniveau al aardig in zicht. ‘Er is een grotere kans dat aanbieders van kantoorruimte gaan verdwijnen, dan dat de huren nog veel verder omlaag gaan.’

Bron: FD.nl

Sluit

De verkoopdruk is het gevolg van een golf aan aflopende vastgoedleningen waarvan de mogelijkheden tot herfinanciering uiterst beperkt zijn. Veel leningen staan onder water doordat de waarde van de kantoren lager is dan het uitgeleende bedrag. Dat zet de prijzen verder onder druk op een markt die wordt geplaagd door hardnekkige leegstand. Zicht op marktverbetering is er volgens experts nauwelijks, waardoor steeds meer beleggers geneigd zijn hun verlies te nemen.

Uni-Invest vindt geen koper

Tot nog toe was vooral de kantorenportefeuille van vastgoedbeheerder Uni-Invest berucht. Een niet afgeloste lening van € 600 mln leidde er eind vorig jaar toe dat de ruim tweehonderd kantoren werden geveild tegen een korting van 40%, zonder dat die korting een koper opleverde trouwens. Morgen stemmen de obligatiehouders over een oplossing.

Maar uit cijfers van kredietbeoordelaar Fitch blijkt dat Uni-Invest slechts een voorspel is: tot 2017 moet voor bijna € 6 mrd aan kredieten op vooral tweederangskantoren worden geherfinancierd. Van een kwart daarvan is de looptijd al verstreken, zonder dat de leningen zijn afgelost. Daar staat slechts een kleine € 90 mln tegenover die wel op tijd is afgelost. ‘Een heel slecht teken’, aldus Hans Vrensen van vastgoedadviseur DTZ in Londen. ABN Amro schat dat beleggers in totaal voor zo’n € 50 mrd hebben uitstaan op Nederlandse kantoren.

Meer bij het FD

Sluit

Troostwijk Research in haar samenvatting: De oplevering van nieuwe kantoorruimte is in 2011 opnieuw gedaald. In totaal werd vorig jaar circa 590.000 m² nieuwe kantoorruimte opgeleverd, een daling van 20% ten opzichte van het jaar daarvoor. Daarvan heeft circa 400.000 m² betrekking op panden die door marktpartijen voor gebruikers of (gedeeltelijk) op risico worden gerealiseerd. De rest betreft eigenbouw. Naar verwachting zal de oplevering van nieuwe kantoorruimte in 2012 hoger uitkomen, maar vervolgens in 2013 weer een zeer sterke daling laten zien.

In 2011 werd in totaal 1,47 miljoen m² kantoorruimte opgenomen. Dat is 3% meer dan in het voorgaande jaar toen circa 1,43 miljoen m² kantoorruimte werd verkocht of verhuurd aan eindgebruikers. Het aantal transacties lag wel lager dan vorig jaar (-7%). De hogere opname is volledig toe te schrijven aan de toename in het eerste halfjaar van 2011. In het tweede halfjaar van 2011 kwam de opname lager uit dan in het jaar daarvoor. Het aanbod kantoorruimte in Nederland (vanaf 200 m²) nam in 2011 met 6% toe tot ruim 8,4 miljoen m². De gemiddeld gerealiseerde huurprijs daalde met 1% naar € 143 per m².

De oplevering van nieuwe kantoren laat de afgelopen jaren een sterke daling zien. Ook in 2011 werd die dalende lijn doorgezet. Dit jaar zal naar verwachting de oplevering van nieuwe kantoorruimte wel weer een stijging laten zien. Dit komt vooral voor rekening van grootschalige eigenbouw (in totaal circa 300.000 m²). De oplevering van nieuwbouw voor de markt blijft in 2012 naar verwachting onveranderd op een niveau van 400.000 m². In 2013 zal echter een sterke daling plaatsvinden. De oplevering zal dan naar verwachting uitkomen op circa 350.000 m², wat een halvering zou betekenen ten opzichte van het verwachte niveau in 2012. Deze dip komt vooral doordat in 2011 veel minder nieuwe kantoorruimte in aanbouw werd genomen dan in de jaren daarvoor.

De beleggingsmarkt voor kantoren toonde in 2011 nog geen tekenen van herstel. In totaal werd bijna € 1,2 miljard in de Nederlandse kantorenmarkt belegd. Dat is een daling van 28% ten opzichte van 2010. Sinds het tweede kwartaal van 2008 gaat de beleggingsmarkt van kantoren door een diep dal. En met uitzondering van een kleine opleving aan het eind van 2009, lijkt er voorlopig nog geen einde te komen aan het sterk verslechterde beleggingsklimaat.

Het overaanbod op de kantorenmarkt, de onzekere economische vooruitzichten en strengere financieringseisen zijn daarvoor de belangrijkste oorzaken. Wel is er sprake van een grote interesse in het topsegment van de kantorenmarkt. Langjarig verhuurde en duurzame (nieuwe) kantoren zijn gewild en worden vooral door buitenlandse (veelal Duitse) beleggers gekocht. Het aanbod van dergelijke beleggingsobjecten is echter zeer beperkt. Hierdoor liepen de prijzen voor dit segment de afgelopen periode ook weer op. Voor kantoren onder het topsegment staan de prijzen nog steeds onder druk.

De economische groeivooruitzichten voor Nederland zijn matig. Forse bezuinigingen door de overheid zullen naar verwachting een verdere rem zetten op economisch herstel. In deze situatie zal de vraag naar kantoorruimte in 2012 naar verwachting afnemen. Het zeer lage opnameniveau in de eerste twee maanden van 2012 (circa 100.000 m²) is in ieder geval weinig hoopgevend. Omdat transformatie en onttrekking niet de oplevering van nieuwe kantoorruimte kunnen bijbenen zal het aanbod van kantoorruimte verder oplopen. Dit wordt versterkt door ‘Het Nieuwe Werken’ en de vergrijzing van de beroepsbevolking. Vooral aan de onderkant van de markt zal de structurele leegstand van kantoren verder toenemen. De huurprijzen voor kantoorruimte blijven dan ook onder druk staan. De vraag naar moderne, duurzame kantoorruimte blijft redelijk op peil, zowel bij gebruikers als beleggers. Voor deze laatste groep is het aanbod van topobjecten echter schaars waardoor de aanvangsrendementen voor dit segment stabiel blijven.

De complete publicatie ‘De Nederlandse Kantorenmarkt 2011’ van Troostwijk Research is HIER te lezen.

Sluit

SpringwrQ is de onafhankelijke vergelijkingssite in Nederland voor flexibele werkplekken, vergaderruimtes en kantoren. De awards van springwrQ staan ook wel bekend als de ‘Derde werkplek publieksprijzen’ oftewel de beste ontmoet-, vergader- en flexwerkplekken in Nederland volgens de community van flexwerkers en bedrijven die aan Het Nieuwe Werken doen. De awards werden vandaag door springwrQ uitgereikt tijdens Intertraffic Amsterdam 2012, in samenwerking met RAI en Stichting TelewerkForumHNW.

De prijzen zijn gebaseerd op 1100 stemmen op springwrQ.com. De prijzen zijn uitgereikt in vier categorieën waarbij Youngstartup.nl van AK Beheer de categorie Communities & Vastgoed won. Uit het juryrapport: “A(nti) K(raak) Beheer is een voorbeeld van innovatief vastgoedbeheer: het snel groeiende concept Youngstartup.nl laat zien dat niet elk leegstaand gebouw gesloopt hoeft te worden. De online community helpt startende of jonge ondernemers in hun behoefte aan kantoorruimte. In sommige steden is de vraag naar kantoorruimte zo sterk dat er al ondernemers op de wachtlijst van Youngstartup.nl staan.”

De andere categorieën betroffen beste cowork-center (gewonnen door Zaamen in Haarlem), beste vergader- en ontmoetlocatie (Dauphine in Amsterdam) en Innovatief Vastgoed (FlexOffiz van Annexum).

“Al deze organisaties zijn op hun eigen manier innovatief in het nadenken over en aanbieden van flexibele werkplekken”, aldus Jeroen Kleinhoven, mede-eigenaar van springwrQ. “In de huidige markt zien we dat bijna twintig procent van de kantoren leeg staat en dat er aan de vraagkant veel behoefte is aan flexibele manieren om elkaar te ontmoeten en (tijdelijke of vaste) werkplekken in te richten. Dat de vier winnende organisaties zich hierin positief hebben onderscheiden, blijkt wel uit het grote aantal stemmen dat ze gehaald hebben.”

Het initiatief springwrQ.com - opgericht zomer 2011 door Jeroen Roodnat en Jeroen Kleinhoven - is in korte tijd uitgegroeid tot de grootste onafhankelijke Nederlandstalige vergelijkingssite voor flexibele werkplekken, vergaderruimtes en kantoren.

Sluit

Er gaat nooit een bel op het laagste punt. Wellicht gaan de vastgoedmarkten nog verder onderuit. Duidelijk is wel dat je nu kunt aankopen tegen prijzen die zo’n 25 tot zelfs 40% onder het niveau van een aantal jaren geleden liggen. Er zijn weinig kopers, banken willen niet (her)financieren en sommige partijen moeten noodgedwongen van hun vastgoed af.

‘Cash lijkt daarmee King’. Maar er zijn ook mooie kansen. Het goed inkopen van vastgoed is daarbij de crux van het verhaal. Afhankelijk van het soort vastgoed, de locatie, de huurder en de staat van onderhoud kunnen deze kansen worden benut. In de zorgsector, in het winkelsegment en ander commercieel vastgoed; zelfs kantoren. Vastgoed gaat op termijn weer omhoog. In de eerste plaats door inflatie, maar ook als gevolg van het stringentere uitgiftebeleid van grond. Grond blijft schaars en de bouwkosten stijgen trendmatig.

Op termijn kun je weer met winst verkopen, indien de goede objecten worden geselecteerd en aangekocht. Maar ook straks geldt: er gaat geen gong op het (tijdelijk) hoogtepunt. In vastgoed beleggen is een vak apart. Dit betekent dat je onder meer goed naar de verhuurbaarheid van het object, de huidige huurder en verhuurprijzen moet kijken. Als deze (te) hoog liggen, koop je alsnog een kat in de zak. De huurder zal over enige tijd de lagere huurprijs van zijn buurman willen uitonderhandelen.

Er zijn ook andere bedreigingen. Als de rente in de komende tijd (sterk) gaat stijgen zal de markt nog een keer hard onderuit kunnen gaan. Zelfs vanaf het veel lagere niveau waar wij nu al zitten, ten opzichte van zeg 2007 - 2008. Maar dan hebben we waarschijnlijk allemaal een probleem. En gezien de economische krimp lijkt een sterk stijgende rente nu ook weer niet zo waarschijnlijk. Het draait allemaal om het selecteren van de goede objecten.

Meer bij de Telegraaf

Sluit