Investeerders breken vastgoedmarkt open
Buitenlandse private-equitypartijen melden zich als prijsvechters op de Nederlandse kantorenmarkt. Volgens kenners kunnen deze investeerders een prijzenslag ontketenen op de huurmarkt voor kantoren, vooral buiten de A-locaties.
Prijs onder de taxatie
Dat is goed nieuws voor huurders, maar een tegenvaller voor verhuurders, die de waarde van hun panden al zien dalen door de crisis.
Gisteren kocht een nog onbekend private-equityhuis voor €50 mln een portefeuille Nederlands vastgoed. Het gaat om de 'Orange Portfolio' van 23 panden - overwegend kantoren maar ook winkels en fabrieken - met een oppervlakte van 112.000 vierkante meter en 22,5% leegstand. De gebouwen staan vooral in provincieplaatsen als Beverwijk, Almere-West en Nieuwegein.
De prijs die voor de Orange Portfolio is betaald, ligt volgens betrokkenen tientallen procenten onder de jongste taxatie. Het is de tweede keer in korte tijd dat private equity tegen een forse reductie Nederlands kantorenvastgoed koopt. Vorige maand ging de portefeuille van Uni-Invest met een korting van 40% van de hand.
Profiteren van lage prijzen
Volgens een gerenommeerde Amsterdamse vastgoedspecialist zitten meer private-equityhuizen op het vinkentouw om hun slag te slaan op de Nederlandse kantorenmarkt. ‘Volgende week leiden we bijvoorbeeld alweer groepjes geïnteresseerde Britten langs de kantorenterreinen in de polder.’
De investeerders hopen te profiteren van lage prijzen wanneer kantooreigenaren moeten verkopen, omdat ze herfinanciering van hun panden niet rond krijgen. Tegelijkertijd zijn er weinig andere kopers in de markt.
Prijzenslag om de huurder
Als private-equitykopers de kantoren tegen bodemprijzen verkrijgen, hebben ze ruimte om te stunten met de huren. De nieuwe eigenaren van Uni-Invest hebben in een presentatie aan schuldeisers al aangekondigd na een opknapbeurt de huren fors te verlagen, om zo huurders uit omliggende kantoren weg te kapen. De partij die was betrokken bij de deal van gisteren zal dezelfde strategie volgen, stelt Jasper Groothuis van vastgoedspecialist Cushman & Wakefield die bij de transactie heeft geadviseerd.
Nard Schuddebeurs van Jones Lang LaSalle verwacht dat private- equityhuizen zo een prijzenslag om de huurder veroorzaken. ‘Als eigenaar van een kantoor op een B-locatie zul je mee moeten wanneer de buurman de prijzen drastisch verlaagt. Anders loopt de huurder naar het leegstaande pand aan de overkant.’
Renteverplichtingen
Het is echter de vraag of vastgoedbezitters wel zo ver kunnen zakken met hun huurprijzen. Eigenaren hebben de huidige huurinkomsten nodig om te voldoen aan de renteverplichtingen over de leningen waarmee zij de panden hebben gefinancierd. Volgens Huib Boissevain, directeur van vastgoedfondsaanbieder Annexum, is het minimumhuurniveau al aardig in zicht. ‘Er is een grotere kans dat aanbieders van kantoorruimte gaan verdwijnen, dan dat de huren nog veel verder omlaag gaan.’
Gedwongen veiling Nederlandse kantorenmarkt
Buitenlandse institutionele beleggers dreigen voor miljarden aan Nederlandse tweederangskantoren te veilen.
De verkoopdruk is het gevolg van een golf aan aflopende vastgoedleningen waarvan de mogelijkheden tot herfinanciering uiterst beperkt zijn. Veel leningen staan onder water doordat de waarde van de kantoren lager is dan het uitgeleende bedrag. Dat zet de prijzen verder onder druk op een markt die wordt geplaagd door hardnekkige leegstand. Zicht op marktverbetering is er volgens experts nauwelijks, waardoor steeds meer beleggers geneigd zijn hun verlies te nemen.
Uni-Invest vindt geen koper
Tot nog toe was vooral de kantorenportefeuille van vastgoedbeheerder Uni-Invest berucht. Een niet afgeloste lening van € 600 mln leidde er eind vorig jaar toe dat de ruim tweehonderd kantoren werden geveild tegen een korting van 40%, zonder dat die korting een koper opleverde trouwens. Morgen stemmen de obligatiehouders over een oplossing.
Maar uit cijfers van kredietbeoordelaar Fitch blijkt dat Uni-Invest slechts een voorspel is: tot 2017 moet voor bijna € 6 mrd aan kredieten op vooral tweederangskantoren worden geherfinancierd. Van een kwart daarvan is de looptijd al verstreken, zonder dat de leningen zijn afgelost. Daar staat slechts een kleine € 90 mln tegenover die wel op tijd is afgelost. ‘Een heel slecht teken’, aldus Hans Vrensen van vastgoedadviseur DTZ in Londen. ABN Amro schat dat beleggers in totaal voor zo’n € 50 mrd hebben uitstaan op Nederlandse kantoren.
